Grèce 2026 : sécurisez 15 ans de fiscalité à 7 % sur vos revenus étrangers

Le régime des retraités étrangers applique un taux forfaitaire de 7 % sur tous les revenus de source étrangère (pensions, dividendes, plus-values, loyers) pendant 15 ans. Conditions : transférer sa résidence depuis un pays avec convention fiscale et ne pas avoir été résident fiscal grec sur 5 des 6 dernières années.

Permis de résidence par investissement immobilier : 800 000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et îles de plus de 3 100 habitants ; 400 000 € ailleurs. Pas d'obligation de résidence physique. Le visa est renouvelable tous les 5 ans tant que le bien est conservé.

Un couple FIRE confortable vit avec 1 800 à 2 500 € par mois à Athènes loyer inclus dans des quartiers comme Glyfada ou Kifissia. Thessalonique baisse de 20 % (1 500 à 2 000 €). La Crète reste accessible ; les Cyclades sont nettement plus chères en saison.

Les plus-values sur actions cotées sont exonérées d'impôt si la participation est inférieure à 0,5 % du capital de la société. Au-delà, ou pour des actions non cotées, le taux est de 15 %. Les dividendes sont imposés à 5 % (taux retenu à la source en Grèce).

Oui, depuis longtemps. La Grèce a rejoint l'espace Schengen le 1ᵉʳ janvier 2000 (décision 1999/848/CE du Conseil du 13 décembre 1999) et la zone euro le 1ᵉʳ janvier 2001, avec mise en circulation des billets en euros le 1ᵉʳ janvier 2002. Aucun contrôle systématique aux frontières terrestres avec la Bulgarie ou aux frontières aériennes avec les autres États Schengen, et mobilité totale pour les ressortissants UE. Pour un expatrié FIRE, cela garantit une stabilité monétaire alignée sur la cible BCE de 2 % sans risque de change, et un accès direct aux 26 autres États Schengen. Sources : Conseil de l'Union européenne, BCE 2025.

La loi 4758/2020 (article 5C du Code des impôts grec) accorde aux salariés et indépendants qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce une exonération de 50 % sur leurs revenus du travail produits localement pendant 7 années consécutives. Conditions : ne pas avoir été résident fiscal grec sur 5 des 6 années précédentes, exercer une activité nouvelle en Grèce et s'engager à y résider au moins 2 ans. L'exonération de 50 % s'étend aussi aux revenus locatifs d'un bien grec. C'est l'équivalent grec du régime Beckham espagnol, ciblé sur les actifs en seconde partie de carrière. Source : AADE (administration fiscale grecque) 2025.

La loi 4646/2019 (article 5A du Code des impôts grec) propose aux personnes fortunées qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce un impôt forfaitaire annuel de 100 000 € (plus 20 000 € par membre de famille proche) couvrant l'intégralité de leurs revenus de source étrangère pendant 15 ans. Conditions : investir au moins 500 000 € en Grèce (immobilier, titres ou entreprise) sous 3 ans et ne pas avoir été résident fiscal grec sur 7 des 8 années précédentes. Comparable au régime italien, relevé à 300 000 € depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 : le forfait grec n'en représente plus que le tiers : c'est l'un des forfaits HNWI les plus compétitifs de l'UE pour les patrimoines supérieurs à 5 M€.

La Crète (Héraklion, La Canée, Réthymnon) reste l'option Lean FIRE la plus équilibrée : 1 200 à 1 700 €/mois loyer inclus pour un couple, avec un climat doux toute l'année et un aéroport international. Thessalonique propose la même enveloppe avec une scène culturelle urbaine active et un port important. Patras et Kalamata, dans le Péloponnèse, descendent à 1 000 à 1 400 €/mois. Volos et Ioannina, à l'intérieur, restent les plus accessibles entre 900 et 1 200 €/mois. À éviter pour le Lean FIRE : Mykonos et Santorin, où les loyers triplent de juin à septembre. Source : ELSTAT (Office statistique grec), IPC 2025.

Très favorable : la loi 2961/2001 (modifiée par la loi 4172/2013) prévoit un abattement de 150 000 € par héritier en ligne directe (conjoint, enfants, parents), puis une taxation progressive à 1 %, 5 % et 10 % au-delà (l'abattement de 800 000 € concerne, lui, les donations et dons parentaux en argent, pas les successions). La résidence principale du défunt est exonérée à hauteur de 250 000 € pour le conjoint survivant et de 200 000 € par enfant, à condition de ne posséder aucun autre bien immobilier. C'est l'un des régimes successoraux les plus doux d'Europe, à comparer aux 100 000 € d'abattement par enfant en France avec barème jusqu'à 45 %. Source : Code des impôts grec, AADE 2025.

Les frais d'acquisition représentent 6 à 10 % du prix : 3 % de droit de mutation (FMA, Foros Metavivasis Akiniton) sur l'ancien ou 24 % de TVA (FPA) sur le neuf vendu par un promoteur (cette TVA de 24 % est toutefois suspendue jusqu'au 31 décembre 2026, si bien que le neuf relève actuellement du droit de mutation à 3 %), 0,475 % de droit d'enregistrement (Ypothikofylakeio), 1 à 2 % d'honoraires de notaire dégressifs, 1 à 2 % d'honoraires d'avocat (obligatoires au-delà de 80 000 €) et 0,5 à 2 % de commission d'agence. À cela s'ajoute la taxe foncière unifiée annuelle ENFIA (loi 4223/2013), calculée comme une charge au mètre carré modulée selon la zone, l'âge et l'étage, à laquelle s'ajoute une composante supplémentaire fonction de la valeur du bien. Kolonaki, Glyfada et Kifissia sont les quartiers les plus chers d'Athènes ; Patissia, Néa Smyrni et Galatsi restent abordables.

L'EOPYY (organisme national de prestations de santé, loi 3918/2011) couvre les résidents cotisants et les retraités étrangers sous formulaire S1 fourni par leur caisse d'origine (CPAM pour un Français, par exemple). Pour un FIRE non encore retraité, une cotisation volontaire à l'EFKA (loi 4892/2022) ouvre l'accès complet au système public pour 200 à 400 € par mois selon le statut. Une assurance privée chez NN Hellas, Generali, Allianz Greece ou Eurolife coûte entre 80 et 200 € par mois et par adulte, avec accès aux cliniques privées Hygeia, Iaso, Metropolitan ou Mitera, aux standards d'Europe occidentale. Le secteur public reste relativement peu financé (environ 6 % du PIB) avec des délais d'attente importants dans les hôpitaux publics.

Le Lycée franco-hellénique Eugène-Delacroix (établissement homologué AEFE, à Aghia Paraskevi) propose un cursus français complet de la maternelle à la terminale entre 6 000 et 9 500 € annuels selon le niveau. Côté anglophone, ACS Athens (programme américain et IB, à Halandri) facture 14 000 à 22 000 € par an ; St. Catherine's British School (programme britannique, Lykovrissi) entre 13 000 et 18 000 € ; Campion School (programme britannique, Pallini) entre 13 000 et 19 000 €. L'École allemande d'Athènes et la Doukas School complètent l'offre. Frais d'inscription (1 000 à 3 000 €) et transport scolaire (1 500 à 2 500 €) viennent en supplément.