Grecia 2026: blinde 15 años de fiscalidad al 7 % sobre sus rentas extranjeras

El régimen de jubilados extranjeros aplica un tipo único del 7 % sobre todas las rentas de fuente extranjera (pensiones, dividendos, plusvalías, alquileres) durante 15 años. Requisitos: trasladar la residencia desde un país con convenio fiscal con Grecia y no haber sido residente fiscal griego en cinco de los últimos seis años.

Permiso de residencia por inversión inmobiliaria: 800.000 € en Atenas, Tesalónica, Mykonos, Santorini e islas de más de 3.100 habitantes; 400.000 € en el resto. Sin obligación de estancia mínima. El visado se renueva cada cinco años mientras se conserve el inmueble.

Una pareja FIRE vive con holgura entre 1.800 € y 2.500 € al mes en Atenas, alquiler incluido, en barrios como Glyfada o Kifissia. Tesalónica baja alrededor del 20 % (1.500 € a 2.000 €). Creta sigue siendo asequible; las Cícladas se encarecen claramente en temporada alta.

Las plusvalías sobre acciones cotizadas están exentas si la participación es inferior al 0,5 % del capital de la sociedad. Por encima de ese umbral, o para acciones no cotizadas, el tipo es del 15 %. Los dividendos tributan al 5 % (retención griega en origen).

Sí, desde hace tiempo. Grecia entró en el espacio Schengen el 1 de enero de 2000 (Decisión 1999/848/CE del Consejo, de 13 de diciembre de 1999) y en la zona euro el 1 de enero de 2001, con la circulación de billetes en euros desde el 1 de enero de 2002. No hay controles sistemáticos en las fronteras terrestres con Bulgaria ni aéreas con los demás Estados Schengen, y la movilidad es total para los nacionales de la UE. Para un expatriado FIRE supone estabilidad monetaria alineada con el objetivo del 2 % del BCE sin riesgo de cambio y acceso directo a los otros 26 Estados Schengen. Fuentes: Consejo de la Unión Europea, BCE 2025.

La Ley 4758/2020 (artículo 5C del Código de Impuestos griego) concede a asalariados y autónomos que trasladen su residencia fiscal a Grecia una exención del 50 % sobre los rendimientos del trabajo generados localmente durante 7 años consecutivos. Requisitos: no haber sido residente fiscal griego en 5 de los 6 años anteriores, ejercer una nueva actividad en Grecia y comprometerse a residir al menos 2 años. La exención del 50 % se extiende también a los rendimientos por alquiler de un inmueble griego. Es el equivalente griego del régimen Beckham español, orientado a perfiles activos a mitad de carrera. Fuente: AADE (administración tributaria griega) 2025.

La Ley 4646/2019 (artículo 5A del Código de Impuestos griego) ofrece a las grandes fortunas que trasladan su residencia fiscal a Grecia un impuesto único anual de 100.000 € (más 20.000 € por miembro cercano de la familia) que cubre la totalidad de sus rentas de fuente extranjera durante 15 años. Requisitos: invertir al menos 500.000 € en Grecia (inmuebles, valores o empresa) en un plazo de 3 años y no haber sido residente fiscal griego en 7 de los 8 años anteriores. Comparable al régimen italiano, elevado a 300.000 € desde el 1 de enero de 2026: la cuota griega es ya solo un tercio de la italiana: es una de las cuotas fijas HNWI más competitivas de la UE para patrimonios superiores a 5 M€.

Creta (Heraclión, La Canea, Retimno) es la opción Lean FIRE más equilibrada: entre 1.200 € y 1.700 € al mes con alquiler incluido para una pareja, con clima templado todo el año y aeropuerto internacional. Tesalónica ofrece la misma horquilla con una escena cultural urbana activa y un puerto importante. Patras y Kalamata, en el Peloponeso, bajan a 1.000-1.400 €/mes. Volos e Ioánina, en el interior, son las más asequibles entre 900 y 1.200 €/mes. A evitar para el Lean FIRE: Mykonos y Santorini, donde los alquileres se triplican entre junio y septiembre. Fuente: ELSTAT (instituto griego de estadística), IPC 2025.

Muy favorable: la Ley 2961/2001 (modificada por la Ley 4172/2013) prevé una reducción de 150.000 € por heredero en línea directa (categoría A: cónyuge, hijos, padres) y, por encima, una tributación progresiva al 1 %, 5 % y 10 % (la reducción de 800.000 € corresponde, en cambio, a las donaciones y donaciones parentales en dinero, no a las sucesiones). La vivienda principal del causante queda exenta hasta 250.000 € para el cónyuge supérstite y 200.000 € por cada hijo, a condición de no poseer ningún otro inmueble. Es uno de los regímenes sucesorios más suaves de Europa, muy por debajo de los tipos que en España pueden alcanzar el 34 % (incrementados por los coeficientes autonómicos y de patrimonio preexistente). Fuente: Código de Impuestos griego, AADE 2025.

Los gastos de adquisición representan entre el 6 % y el 10 % del precio: 3 % de impuesto de transmisiones (FMA, Foros Metavivasis Akiniton) sobre vivienda usada o 24 % de IVA (FPA) sobre obra nueva vendida por un promotor (este IVA del 24 % está, no obstante, suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026, por lo que la obra nueva tributa actualmente por el impuesto de transmisiones del 3 %), 0,475 % de registro (Ypothikofylakeio), 1 % a 2 % de notaría con escala decreciente, 1 % a 2 % de honorarios de abogado (obligatorios por encima de 80.000 €) y 0,5 % a 2 % de comisión de agencia. A esto se suma el ENFIA anual (impuesto unificado de la propiedad, Ley 4223/2013), calculado como un cargo por metro cuadrado modulado según la zona, la antigüedad y la planta, al que se añade un componente complementario en función del valor del inmueble. Kolonaki, Glyfada y Kifissia son los barrios más caros de Atenas; Patissia, Néa Smyrni y Galatsi siguen siendo asequibles.

El EOPYY (organismo nacional de prestaciones sanitarias, Ley 3918/2011) cubre a los residentes cotizantes y a los jubilados extranjeros con formulario S1 emitido por su organismo de origen. Para un FIRE aún no jubilado, una cotización voluntaria al EFKA (Ley 4892/2022) da acceso completo al sistema público por entre 200 € y 400 € al mes según el estatus. Un seguro privado con NN Hellas, Generali, Allianz Greece o Eurolife cuesta entre 80 € y 200 € al mes por adulto, con acceso a las clínicas privadas Hygeia, Iaso, Metropolitan y Mitera, con estándares de Europa occidental. El sector público sigue relativamente poco financiado (en torno al 6 % del PIB), con esperas significativas en los hospitales públicos.

En el ámbito anglófono, ACS Athens (programa estadounidense e IB, en Halandri) cobra entre 14.000 € y 22.000 € al año; St. Catherine's British School (programa británico, Lykovrissi) entre 13.000 € y 18.000 €; Campion School (programa británico, Pallini) entre 13.000 € y 19.000 €. La Escuela Alemana de Atenas y la Doukas School completan la oferta, junto con el Lycée franco-hellénique Eugène-Delacroix (currículo francés completo, en Aghia Paraskevi), entre 6.000 € y 9.500 € anuales. Los gastos de matrícula (1.000 € a 3.000 €) y de transporte escolar (1.500 € a 2.500 €) son aparte.