Grecia 2026: blocchi 15 anni di tassazione al 7 % sui redditi esteri

Il regime dei pensionati esteri applica un'aliquota fissa del 7 % a tutti i redditi di fonte estera (pensioni, dividendi, plusvalenze, affitti) per 15 anni. Condizioni: trasferire la residenza da un paese con convenzione fiscale con la Grecia e non essere stati residenti fiscali greci in cinque degli ultimi sei anni.

Permesso di soggiorno per investimento immobiliare: 800.000 € ad Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole con oltre 3.100 abitanti; 400.000 € altrove. Nessun obbligo di soggiorno minimo. Si rinnova ogni cinque anni finché si mantiene l'immobile.

Una coppia FIRE vive comodamente con 1.800-2.500 € al mese ad Atene, affitto incluso, in quartieri come Glyfada o Kifissia. Salonicco si attesta circa il 20 % più in basso (1.500-2.000 €). Creta resta accessibile, mentre le Cicladi diventano nettamente più care in alta stagione.

Le plusvalenze su azioni quotate sono esenti quando la partecipazione resta inferiore allo 0,5 % del capitale sociale. Oltre questa soglia, o per le azioni non quotate, l'aliquota è del 15 %. I dividendi sono tassati al 5 % (ritenuta alla fonte in Grecia).

Sì, da molto tempo. La Grecia ha aderito a Schengen il 1° gennaio 2000 (decisione 1999/848/CE del Consiglio, del 13 dicembre 1999) e all'eurozona il 1° gennaio 2001, con la circolazione delle banconote in euro dal 1° gennaio 2002. Nessun controllo sistematico alle frontiere terrestri con la Bulgaria né a quelle aeree con gli altri Stati Schengen, e mobilità totale per i cittadini UE. Per un espatriato FIRE significa stabilità monetaria allineata al target del 2 % della BCE senza rischio di cambio e accesso diretto agli altri 26 Stati Schengen. Fonti: Consiglio dell'Unione europea, BCE 2025.

La Legge 4758/2020 (articolo 5C del Codice fiscale greco) concede ai lavoratori dipendenti e autonomi che trasferiscono la propria residenza fiscale in Grecia un'esenzione del 50 % sui redditi da lavoro prodotti localmente per 7 anni consecutivi. Condizioni: non essere stati residenti fiscali greci in 5 dei 6 anni precedenti, esercitare una nuova attività in Grecia e impegnarsi a risiedervi almeno 2 anni. L'esenzione del 50 % si estende anche ai redditi da locazione di un immobile greco. È l'equivalente greco del regime spagnolo Beckham, pensato per i profili a metà carriera. Fonte: AADE (amministrazione fiscale greca) 2025.

La Legge 4646/2019 (articolo 5A del Codice fiscale greco) propone alle persone con elevato patrimonio che trasferiscono la residenza fiscale in Grecia un'imposta forfettaria annuale di 100.000 € (più 20.000 € per ciascun familiare prossimo) che copre tutti i redditi di fonte estera per 15 anni. Condizioni: investire almeno 500.000 € in Grecia (immobiliare, titoli o impresa) entro 3 anni e non essere stati residenti fiscali greci in 7 degli 8 anni precedenti. Paragonabile al regime italiano, salito a 300.000 € dal 1° gennaio 2026: la flat tax greca ne rappresenta ormai solo un terzo: è una delle flat tax HNWI più competitive dell'UE per patrimoni superiori a 5 M€.

Creta (Iraklio, Chania, Rethymno) resta l'opzione Lean FIRE più equilibrata: 1.200-1.700 €/mese affitto incluso per una coppia, con clima mite tutto l'anno e aeroporto internazionale. Salonicco offre la stessa fascia con una scena culturale urbana attiva e un porto importante. Patrasso e Kalamata, nel Peloponneso, scendono a 1.000-1.400 €/mese. Volos e Giannina, nell'entroterra, restano le più accessibili tra 900 e 1.200 €/mese. Da evitare per il Lean FIRE: Mykonos e Santorini, dove gli affitti triplicano da giugno a settembre. Fonte: ELSTAT (istituto statistico greco), IPC 2025.

Molto favorevole: la Legge 2961/2001 (modificata dalla Legge 4172/2013) prevede una franchigia di 150.000 € per ciascun erede in linea diretta (categoria A: coniuge, figli, genitori), poi tassazione progressiva all'1 %, 5 % e 10 % oltre tale soglia (la franchigia di 800.000 € riguarda invece le donazioni e le donazioni parentali in denaro, non le successioni). L'abitazione principale del de cuius è esente fino a 250.000 € per il coniuge superstite e 200.000 € per ciascun figlio, a condizione di non possedere alcun altro immobile. È uno dei regimi successori più morbidi d'Europa: in Italia un erede in linea retta beneficia di una franchigia di 1.000.000 €, con un'aliquota del 4 % solo sulla parte eccedente, quindi su patrimoni contenuti i due sistemi restano vicini, mentre la Grecia tassa prima ma con aliquote iniziali molto basse (1 %). Fonte: Codice fiscale greco, AADE 2025.

I costi di acquisto rappresentano il 6-10 % del prezzo: 3 % di imposta di trasferimento (FMA, Foros Metavivasis Akiniton) sull'usato o 24 % di IVA (FPA) sul nuovo venduto da un costruttore (questa IVA del 24 % è tuttavia sospesa fino al 31 dicembre 2026, perciò il nuovo sconta attualmente solo l'imposta di trasferimento del 3 %), 0,475 % di registro catastale (Ypothikofylakeio), 1-2 % di onorari notarili a scaglioni decrescenti, 1-2 % di onorari dell'avvocato (obbligatori sopra 80.000 €) e 0,5-2 % di provvigione di agenzia. Si aggiunge la tassa unificata sugli immobili ENFIA (Legge 4223/2013), calcolata come un onere al metro quadrato modulato per zona, età e piano, cui si somma una componente supplementare in funzione del valore dell'immobile. Kolonaki, Glyfada e Kifissia sono i quartieri più cari di Atene; Patissia, Nea Smyrni e Galatsi restano accessibili.

L'EOPYY (organismo nazionale per le prestazioni sanitarie, Legge 3918/2011) copre i residenti contribuenti e i pensionati esteri muniti del modulo S1 rilasciato dalla cassa del proprio Paese di origine. Per un FIRE non ancora in pensione, una contribuzione volontaria all'EFKA (Legge 4892/2022) apre l'accesso completo al sistema pubblico per 200-400 €/mese a seconda dello status. Un'assicurazione privata con NN Hellas, Generali, Allianz Greece o Eurolife costa tra 80 e 200 €/mese per adulto, con accesso alle cliniche private Hygeia, Iaso, Metropolitan e Mitera, agli standard dell'Europa occidentale. Il settore pubblico resta relativamente poco finanziato (circa il 6 % del PIL) con tempi di attesa significativi negli ospedali pubblici.

Sul versante anglofono, ACS Athens (programma americano più IB, ad Halandri) costa 14.000-22.000 €/anno; St. Catherine's British School (programma britannico, Lykovrissi) tra 13.000 e 18.000 €; Campion School (programma britannico, Pallini) tra 13.000 e 19.000 €. La Scuola tedesca di Atene e la Doukas School completano l'offerta, insieme al Lycée franco-hellénique Eugène-Delacroix (curriculum francese completo, ad Aghia Paraskevi), tra 6.000 e 9.500 €/anno. Quote di iscrizione (1.000-3.000 €) e trasporto scolastico (1.500-2.500 €) sono a parte.