Thailandia 2026: LTR Visa a 10 anni, Chiang Mai a 1.500 €/mese, il Lean FIRE asiatico di riferimento

Una coppia vive comodamente a Chiang Mai con 1.200-1.800 € al mese, alloggio incluso in un condominio di buon livello. A Bangkok e Phuket conviene prevedere 1.800-2.400 €. Hua Hin e Krabi si collocano nel mezzo.

Il Long Term Resident Visa è valido fino a 10 anni (rilasciato per 5 anni, rinnovabile una volta per altri 5), lanciato nel 2022. Nella categoria Wealthy Pensioner occorrono oltre 50 anni d'età e 80.000 $ di redditi passivi annui, oppure 40.000 $ uniti a 250.000 $ investiti in Thailandia. Concede l'esenzione fiscale sui redditi esteri rimpatriati nel paese.

Dal 1° gennaio 2024 i redditi esteri rimpatriati in Thailandia nell'anno in cui sono percepiti rientrano nella scala progressiva, fino al 35 %. I redditi accumulati prima del 2024 e quelli lasciati all'estero restano esenti. Il LTR Visa conserva la propria esenzione.

Per la maggior parte dei visti di lungo soggiorno è richiesta un'assicurazione sanitaria internazionale. Calcolare 1.500-3.500 € a persona all'anno per una copertura completa con Cigna, Allianz o April. La sanità privata a Bangkok e Chiang Mai abbina qualità eccellente e tariffe contenute.

Secondo le stime sul costo della vita per espatriati, una coppia FIRE vive comodamente a Bangkok con un budget indicativo di 2.000 a 2.800 € al mese, affitto compreso, nei quartieri residenziali per espatriati di Sukhumvit (sois 23, 39, 49), Sathorn o Phrom Phong. Un condominio arredato di 60 a 80 m² si affitta tra 25.000 e 45.000 THB al mese (circa 650 a 1.200 €). I sois più centrali come Asoke o Thonglor possono portare il budget a 3.200 € al mese, ristorazione internazionale e palestra inclusi.

La residenza fiscale si acquisisce dopo 180 giorni di presenza cumulati nell'anno solare (Revenue Code, Section 41 comma 3). Il residente presenta il modulo PND 90/91 al Revenue Department entro il 31 marzo dell'anno successivo. La convenzione contro le doppie imposizioni tra l'Italia e la Thailandia evita la doppia imposizione: i redditi immobiliari e i dividendi di fonte italiana restano in genere tassati alla fonte, con credito d'imposta concesso in Thailandia. La dottrina della remittance modificata il 1° gennaio 2024 si applica ai redditi esteri rimpatriati indipendentemente dall’anno in cui sono percepiti, con un’esenzione quando sono rimpatriati nell’anno della loro percezione o nell’anno successivo.

Uno straniero può acquistare un condominio in piena proprietà nei limiti della quota del 49 % della superficie totale dell'edificio (Condominium Act B.E. 2522, art. 19). I fondi devono provenire da un trasferimento internazionale documentato da un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) emesso dalla banca thailandese. La proprietà di un terreno in piena proprietà è vietata agli stranieri (Land Code Act 1954). Esistono vie alternative: un contratto di locazione di trent'anni, che è la durata massima registrabile (il rinnovo è solo una promessa personale priva di forza esecutiva, dopo che la Corte suprema ha annullato le clausole di rinnovo automatico nel 2023, sentenza 4655/2566), o società thailandese con il 51 % di azionariato thai, anche se quest'ultima opzione è sotto controllo rafforzato del Land Department dal 2020.

Le scuole anglofone premium occupano la fascia alta: Bangkok Patana School (programma britannico) tra 13.000 e 25.000 € l'anno, NIST International School (IB) tra 20.000 e 28.000 €, Harrow International School Bangkok tra 18.000 e 27.000 €. Il Lycée Français International de Bangkok (LFIB), omologato AEFE, propone un programma francese completo dalla materna alla terminale tra 7.500 e 12.500 € l'anno per bambino a seconda del livello. La maggior parte degli istituti internazionali si concentra tra Sukhumvit Soi 31 e Soi 49.

Pai (provincia di Mae Hong Son), villaggio di montagna nel nord, offre un budget di coppia tra 800 e 1.100 € al mese affitto incluso, con una comunità digital-nomad densa nella stagione secca. Koh Lanta (Krabi) si colloca allo stesso livello, tra 1.000 e 1.400 €, clima tropicale e fibra stabile dal 2023. Hua Hin, antica residenza reale a due ore e mezza da Bangkok in treno, resta l'opzione più strutturata per un Lean FIRE senior, tra 1.300 e 1.800 €, con il Bangkok Hospital Hua Hin sul posto. Udon Thani e Khon Kaen nell'Isan permettono di scendere sotto 900 € con un comfort molto accettabile.

La domanda di LTR si deposita direttamente presso il Board of Investment (BOI) sul portale ltr.boi.go.th, senza passaggio in ambasciata. Per la categoria Wealthy Pensioner occorre presentare: prova di redditi passivi annuali superiori a 80.000 USD negli ultimi due anni (oppure 40.000 USD più 250.000 USD investiti in Thailandia), assicurazione sanitaria con copertura minima di 50.000 USD, certificato penale pulito e passaporto valido cinque anni. Il BOI notifica l'idoneità entro circa 20 giorni lavorativi, poi rilascia una lettera di idoneità (Endorsement Letter). I diritti ufficiali ammontano a 50.000 THB (circa 1.300 €) per l'intero decennio coperto.

Le spese si attestano in pratica al 3 % o 6 % sul prezzo di vendita: 2 % di diritti di trasferimento (Transfer Fee) al Land Department, di norma divisi in parti uguali tra acquirente e venditore; 0,5 % di imposta di bollo (Stamp Duty) se il bene viene rivenduto dopo cinque anni di possesso, oppure 3,3 % di Specific Business Tax se la rivendita avviene prima; ritenuta del venditore sulla plusvalenza. Alla consegna è dovuto un fondo di riserva (Sinking Fund) una tantum di 500 a 1.500 THB al metro quadro, seguito da spese mensili di condominio (Common Area Fee) di 40 a 80 THB al metro quadro.

Bangkok concentra gli standard più alti del sud-est asiatico: Bumrungrad International (accreditato JCI dal 2002), Bangkok Hospital, Samitivej Sukhumvit e BNH Hospital operano in inglese (e in altre lingue nei principali poli espatriati). Una visita specialistica costa tra 30 e 80 €, una risonanza tra 350 e 600 €, ossia un 30 % o 50 % in meno dell'Europa occidentale a parità di qualità. Chiang Mai si appoggia su Chiang Mai Ram e Bangkok Hospital Chiang Mai, Phuket sul Bangkok Hospital Phuket. Un'assicurazione sanitaria internazionale con copertura di 50.000 USD è obbligatoria per il LTR Visa e fortemente raccomandata al di fuori.