Tailandia 2026: LTR Visa a 10 años, Chiang Mai por 1.500 €/mes, el Lean FIRE asiático de referencia

Una pareja vive con comodidad en Chiang Mai con 1.200 a 1.800 € al mes, alojamiento incluido en un condominio de buen nivel. En Bangkok y Phuket conviene contar con 1.800 a 2.400 €. Hua Hin y Krabi se sitúan entre ambos.

El Long Term Resident Visa es válido hasta 10 años (expedido por 5 años, renovable una vez por otros 5), lanzado en 2022. En la categoría Wealthy Pensioner, hay que tener más de 50 años y acreditar 80.000 $ de rentas pasivas anuales, o 40.000 $ acompañados de 250.000 $ invertidos en Tailandia. Conlleva la exención fiscal sobre las rentas extranjeras remitidas al país.

Desde el 1 de enero de 2024, las rentas extranjeras remitidas a Tailandia en el año en que se perciben tributan con la escala progresiva, hasta el 35 %. Las rentas acumuladas antes de 2024 y las que se mantienen en el extranjero siguen exentas. El LTR Visa conserva su exención.

El seguro médico internacional es obligatorio para la mayoría de visados de larga duración. Calcule entre 1.500 y 3.500 € por persona y año para una cobertura completa con Cigna, Allianz o April. La sanidad privada en Bangkok y Chiang Mai combina una calidad excelente con un coste moderado.

Según las estimaciones de coste de vida para expatriados, una pareja FIRE vive con holgura en Bangkok con un presupuesto orientativo de 2.000 a 2.800 € al mes, alquiler incluido, en los barrios residenciales expatriados de Sukhumvit (sois 23, 39, 49), Sathorn o Phrom Phong. Un condominio amueblado de 60 a 80 m² se alquila entre 25.000 y 45.000 THB al mes (unos 650 a 1.200 €). Los sois más céntricos, como Asoke o Thonglor, pueden elevar el presupuesto a 3.200 € al mes, restauración internacional y gimnasio incluidos.

La residencia fiscal se obtiene tras 180 días de presencia acumulada en el año natural (Revenue Code, Section 41 párrafo 3). El residente presenta el formulario PND 90/91 ante el Revenue Department antes del 31 de marzo del año siguiente. El convenio para evitar la doble imposición entre España y Tailandia impide la doble tributación: las rentas inmobiliarias y los dividendos de origen español tributan por lo general en la fuente, con crédito fiscal otorgado en Tailandia. La doctrina de remesa modificada el 1 de enero de 2024 solo afecta a las rentas repatriadas en el mismo año en que se obtienen.

Un extranjero puede adquirir un condominio en plena propiedad, dentro del cupo del 49 % de la superficie total del edificio (Condominium Act B.E. 2522, art. 19). Los fondos deben proceder de una transferencia internacional documentada con un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) emitido por el banco tailandés. La propiedad en pleno dominio de un terreno está prohibida a los extranjeros (Land Code Act 1954). Hay vías alternativas: un arrendamiento de treinta años, que es el plazo máximo inscribible (la renovación es solo una promesa personal sin fuerza ejecutiva, tras anular el Tribunal Supremo las cláusulas de renovación automática en 2023, sentencia 4655/2566), o sociedad tailandesa con 51 % de accionariado tailandés, aunque esta última opción está bajo vigilancia reforzada del Land Department desde 2020.

Los colegios anglófonos premium ocupan la franja alta: Bangkok Patana School (programa británico) entre 13 000 y 25 000 € anuales, NIST International School (IB) entre 20 000 y 28 000 €, Harrow International School Bangkok entre 18 000 y 27 000 €. El Lycée Français International de Bangkok (LFIB), homologado por la AEFE, ofrece un programa francés completo desde infantil hasta terminale por entre 7 500 y 12 500 € anuales por hijo según el curso. La mayoría de los centros internacionales se concentran entre Sukhumvit Soi 31 y Soi 49.

Pai (provincia de Mae Hong Son), pueblo de montaña en el norte, ofrece un presupuesto de pareja entre 800 y 1.100 € al mes con alquiler incluido, con una comunidad nómada digital muy activa en la estación seca. Koh Lanta (Krabi) se sitúa al mismo nivel, entre 1.000 y 1.400 €, con clima tropical y fibra estable desde 2023. Hua Hin, antigua residencia real a dos horas y media de Bangkok en tren, sigue siendo la opción más estructurada para un Lean FIRE sénior, entre 1.300 y 1.800 €, con el Bangkok Hospital Hua Hin a pie de obra. Udon Thani y Khon Kaen, en el Isán, permiten bajar de 900 € con un confort muy aceptable.

El expediente LTR se presenta directamente ante el Board of Investment (BOI) a través del portal ltr.boi.go.th, sin pasar por embajada. Para la categoría Wealthy Pensioner se exige: prueba de rentas pasivas anuales superiores a 80.000 USD durante los dos últimos años (o 40.000 USD más 250.000 USD invertidos en Tailandia), seguro de salud con cobertura mínima de 50.000 USD, antecedentes penales limpios y pasaporte con cinco años de validez. El BOI notifica la elegibilidad en un plazo de unos 20 días hábiles y emite después una carta de elegibilidad (Endorsement Letter). La tasa oficial es de 50.000 THB (unos 1.300 €) para los diez años cubiertos.

Los gastos de adquisición suman en la práctica un 3 % a un 6 % sobre el precio de venta: 2 % de derechos de transmisión (Transfer Fee) en el Land Department, normalmente repartidos a partes iguales entre comprador y vendedor; 0,5 % de timbre (Stamp Duty) si el bien se revende tras cinco años de tenencia, o 3,3 % de Specific Business Tax si se revende antes; y la retención del vendedor sobre la plusvalía. En la entrega se abona un fondo de reserva (Sinking Fund) puntual de 500 a 1.500 THB por metro cuadrado, seguido de cuotas mensuales de comunidad (Common Area Fee) de 40 a 80 THB por metro cuadrado.

Bangkok concentra los estándares más altos del sudeste asiático: Bumrungrad International (acreditado por la JCI desde 2002), Bangkok Hospital, Samitivej Sukhumvit y BNH Hospital atienden en inglés (y en otros idiomas en los principales núcleos expatriados). Una consulta con especialista cuesta de 30 a 80 €, una resonancia de 350 a 600 €, entre un 30 % y un 50 % menos que en Europa occidental con calidad equivalente. Chiang Mai se apoya en Chiang Mai Ram y Bangkok Hospital Chiang Mai, y Phuket en Bangkok Hospital Phuket. Un seguro de salud internacional con cobertura de 50 000 USD es obligatorio para el LTR Visa y muy recomendable fuera de él.