Immobilien und FIRE: du zahlst die Mauern, du investierst in den Boden
„Mein Zuhause ist meine beste Investition." Es ist wohl die verbreitetste Überzeugung unter Menschen, die finanzielle Unabhängigkeit anstreben, und zugleich eine der am schlechtesten kalibrierten. Schlecht kalibriert, weil sie etwas als ein einziges Asset behandelt, das wirtschaftlich betrachtet aus zwei besteht. Und diese zwei Assets haben entgegengesetzte Schicksale.
Wenn du ein Haus kaufst, kaufst du eigentlich ein Verbrauchsgut, das Gebäude, das auf einer langfristigen Option auf ein Stück Territorium sitzt, dem Boden. Das eine verliert unaufhörlich an Wert und verlangt ständig Kapital, nur um in Stand zu bleiben. Das andere nutzt sich nie ab und fängt den Wert all dessen ein, was in seiner Umgebung entsteht. Diese Unterscheidung zu verstehen ist keine akademische Spielerei. Wer FIRE über geografische Arbitrage verfolgt, für den ist sie der Blickwinkel auf die gesamte Strategie.
Zwei Assets, zwei Schicksale
Die Aufschlüsselung ist konzeptionell einfach. Ein Haus besteht aus einem reproduzierbaren Gebäude (Wände, Dach, Küche, Leitungen), das auf einem nicht reproduzierbaren Grundstück steht. Das Gebäude ist eine Maschine: Es altert wie ein Auto, geht aus der Mode und braucht regelmäßige Kapitalzufuhr, nicht um reicher zu werden, sondern um nicht hinter den Markt zu fallen. Ein Dach zu ersetzen oder Fenster zu tauschen schafft kein Vermögen. Es verhindert nur, dass die Immobilie relativ an Wert verliert, während die Nachbarn ihre Häuser pflegen.
Boden folgt einer völlig anderen Logik. Ein gut gelegener Quadratmeter braucht nie eine neue Küche. Sein Wert hängt nicht von seinem Zustand ab, sondern von seiner Knappheit: Wie viele Menschen wollen hier leben, welche Arbeitsplätze, welche Verkehrsverbindungen, welche Schulen, welches Sicherheitsniveau, welches Klima konzentrieren sich an diesem Ort? Das ist die Intuition, die David Ricardo 1817 mit der Grundrente formalisierte und die Henry George 1879 radikalisierte: Der Wert eines Grundstücks wird nicht von seinem Eigentümer erzeugt, sondern von der Gemeinschaft um ihn herum. Boden ist gewissermaßen eine Maut, die du auf die positiven Externalitäten erhebst, die andere geschaffen haben. Wenn eine neue U-Bahn-Linie eröffnet, ein Unternehmen einzieht oder eine gute Schule in der Nähe entsteht, kassiert dein Grundstück den Gewinn, ohne dass du einen Finger rühren musstest.
Schematische Darstellung, nicht maßstabsgetreu.
Was die Daten zeigen
Die Idee, „Immobilien steigen immer", vermischt diese beiden Komponenten und verdeckt den eigentlichen Motor. Zwei unabhängige Referenzstudien zeigen in dieselbe Richtung.
In den Vereinigten Staaten haben Davis und Heathcote (2007) die ersten Langzeitindizes aufgebaut, die Boden und Gebäude trennen. Das Ergebnis: Zwischen 1975 und 2006 ist der reale Preis für Wohnbauland um das 3,7-Fache gestiegen, ein Plus von fast 270 %, während Gebäude nur um 33 % gestiegen sind. Der Anstieg der Immobilienpreise kam nicht von den Wänden.
Quelle: Davis und Heathcote (2007), Realpreise.
Auf internationaler Ebene haben Knoll, Schularick und Steger (2017) die Immobilienpreise in 14 fortgeschrittenen Volkswirtschaften seit 1870 rekonstruiert. Ihr Fazit: Rund 80 % des globalen Immobilienbooms seit 1945 erklären sich allein durch steigende Bodenpreise, nicht durch Baukosten.
des globalen Anstiegs der Wohnpreise seit 1945 kommen vom Boden, nicht von den Baukosten.
Knoll, Schularick und Steger (2017)
Die Lektion lässt keinen Zweifel: Langfristig ist die Rendite auf Immobilien im Wesentlichen eine Rendite auf Boden. Das Gebäude ist bestenfalls stabil, schlimmstenfalls ein Kapitalfresser.
Warum das alles für FIRE verändert
Hier wird der geografische Blickwinkel entscheidend. Geografische Arbitrage ist wirtschaftlich betrachtet Bodenarbitrage. Wenn du eine teure Region gegen eine günstigere tauschst, spielt der Preis der Wände kaum eine Rolle: Ein gebauter Quadratmeter kostet überall ungefähr gleich viel, weil Materialien und Arbeit konvergieren. Worauf deine Arbitrage zielt, ist der Preis des Standorts, die Miete, die die Gemeinschaft am Zielort dafür verlangt, dort zu sein und nicht woanders. Geografische Arbitrage nutzt keine Baukosten aus. Sie nutzt Unterschiede in der Grundrente zwischen Gebieten und Rechtssystemen.
Diese Perspektive hat drei direkte Konsequenzen für alle, die den Weg zur finanziellen Unabhängigkeit optimieren wollen.
1. Ein Eigenheim ist zum Teil ein Anti-FIRE-Asset. FIRE bedeutet, Vermögen aufzubauen, das sich verzinst, und Ausgaben zu reduzieren. Ein Haus ist aber ein Hybrid: Der Gebäudeanteil ist ein Konsumgut, das sich abnutzt und das du dir selbst vermietest, während nur der Bodenanteil das Potenzial hat, sich zu verzinsen. Wer glaubt, er investiere beim Kauf seines Hauses, übersieht, dass ein erheblicher Teil des Preises, oft die Mehrheit außerhalb von Hochpreislagen, in ein Asset fließt, das sich nicht verzinst und Instandhaltungskosten verursacht.
2. Die Kauf-oder-Miete-Entscheidung muss gegen deine Opportunitätskosten auf Eigenkapital neu berechnet werden. Wenn du mietest, zahlst du für die Nutzung von Gebäude und Boden, bindest aber kein Kapital und trägst kein Instandhaltungsrisiko: Das Kapital, das du sonst in Beton stecken würdest, bleibt investiert und verzinst sich mit rund 6 bis 7 % real in einem globalen Aktien-ETF. Wenn du kaufst, bekommst du die Option auf Bodenwertsteigerung, zahlst aber auch für das sich abnutzende Gebäude, blockierst illiquides Kapital und trägst Transaktionskosten, oft mehrere Prozent für Kauf und Verkauf zusammen. Die Entscheidung hängt dann von drei Variablen ab: dem Bodenanteil am Preis (je höher er in einer knappen Lage ist, desto mehr spricht für Kaufen), deiner Eigenkapitalrendite bei Alternativinvestments und deinem Anlagehorizont.
3. Du kaufst die Externalitäten anderer, in beide Richtungen. Für jemanden, der geografische Arbitrage betreibt, wirkt der Umstand, dass der Bodenwert durch das Umfeld entsteht, in beide Richtungen. Sich in einer günstigen, aufstrebenden Gegend niederzulassen kann dir kostenlose Bodenwertsteigerung bringen, wenn sich die Gemeinschaft entwickelt. Aber eine Gegend ist oft genau deshalb günstig, weil diese Externalitäten noch nicht existieren, und nichts garantiert, dass sie entstehen werden. Wer dagegen in einer bereits etablierten Premiumlage kauft, zahlt den vollen Preis für bereits eingepreiste Externalitäten: Du kaufst Boden auf seinem Höchststand, mit begrenztem Aufwärtspotenzial.
Das Mobilitätsparadox
Hier liegt die unbequemste Spannung für eine FIRE-Strategie, die auf geografische Arbitrage aufbaut. Eine Spannung, die keine klassische Immobilienanalyse aufgreift, weil sie nur für jemanden entsteht, der plant, weiterzuziehen.
Das Asset, das am stärksten steigt (der Boden), ist auch dasjenige, das die Mobilität am stärksten untergräbt, auf der geografische Arbitrage beruht. Ein Grundstück zu besitzen bedeutet, sich zu verankern: Illiquidität, hohe Transaktionskosten und vor allem dauerhafte Abhängigkeit von einer Jurisdiktion, ihrem Steuerrecht und ihrem politischen Klima. Dabei beruht die gesamte Kraft geografischer Arbitrage auf der Fähigkeit, zu einem günstigeren Ort oder einer steuergünstigeren Jurisdiktion zu wechseln, wenn der Zeitpunkt kommt.
Hier gibt es einen Zielkonflikt, den man benennen sollte: Langfristige Grundrente einzuheimsen bedeutet, eine feste Position zu halten, während geografische Arbitrage bedeutet, mobil zu bleiben. Beides gleichzeitig zu maximieren ist nicht möglich. Wer einen Weg in mehreren Etappen plant, etwa eine lange Aufenthaltsphase in einem Land und später einen Wechsel, sollte sich nur dort in Immobilien verankern, wo der Anlagehorizont wirklich lang und die Lage wirklich knapp ist. Überall sonst ist Mieten die bessere Wahl, damit Kapital in liquide Assets fließen und sich verzinsen kann.
Eine steuerliche Feinheit gehört in die Rechnung. In den meisten Systemen lässt sich nur das Gebäude abschreiben, also der Teil, der an Wert verliert; der Boden ist nicht abschreibbar. Und doch ist es der Boden, der den eigentlichen Reichtum schafft und der beim Verkauf den steuerpflichtigen Kapitalgewinn antreibt. Abschreibung und Vermögensaufbau entfallen damit auf die beiden gegensätzlichen Hälften der Immobilie.
Ein Entscheidungsrahmen vor der Unterschrift
Statt dich von einer schicken Küche verführen zu lassen, nimm den Preis genau unter die Lupe und stelle dir vier Fragen.
Vereinfachte Darstellung, variiert je nach lokalem Markt.
- Welcher Anteil des Preises ist Gebäude, welcher ist Boden? In einer entspannten Lage (wo noch Grundstücke verfügbar sind) macht das Gebäude den Großteil des Preises aus, und der Wert wird sich an den Baukosten orientieren: wenig Wertsteigerungspotenzial, der Fokus liegt auf dem Nutzwert. In einer knappen Lage ist es umgekehrt: Du zahlst hauptsächlich für Knappheit.
- Welche Wette gehst du wirklich ein? Ein Studio im Stadtzentrum ist eine reine Bodenwette. Ein gut gelegener Parkplatz ist Boden plus Mietrendite, mit null Instandhaltungsaufwand und null emotionalem Sog. Ein großes, abgelegenes Haus ist eine Wette auf teures Gebäude, verkleidet als Vermögen. Alles unter „Immobilien" zu subsumieren verdeckt, dass es sich um grundlegend verschiedene Assets handelt.
- Schlägt Kaufen meine Opportunitätskosten auf Eigenkapital, netto nach Instandhaltung und Nebenkosten? Wenn die eingesparte Miete (der Nutzungsertrag) nicht übersteigt, was dasselbe Kapital investiert erwirtschaften würde, nach Capex und dem Liquiditätsabschlag, dann bleibt Mieten plus Investieren die FIRE-optimale Wahl.
- Wie lange bleibe ich wirklich, und was kostet mich diese Verankerung an Mobilität? Je mehr deine Strategie auf künftige geografische oder steuerliche Wechsel setzt, desto mehr muss jedes Grundstück, das du besitzt, durch einen langen Horizont und echte Knappheit gerechtfertigt sein.
Die andere Seite der Bilanz: vier Kräfte, die das Bodenmodell unterschätzt
Konsequent zu Ende gedacht, drängt das Bodenargument in Richtung „Mieten und den Rest investieren." Aber diese Schlussfolgerung ignoriert vier Mechanismen, die stark für Kaufen sprechen, vor allem beim Hauptwohnsitz. Keiner widerlegt die Boden/Gebäude-Aufschlüsselung. Alle ergänzen sie.
1. Leverage: der einzige langfristige, festverzinsliche, unkündbare Kredit für Privatpersonen
Ein Aktien-ETF bringt 6 bis 7 % real, aber ohne zugänglichen Hebel. Gegen ein Aktienportfolio lässt sich nicht zu denselben Konditionen Geld leihen wie für eine Immobilie: Ein wertpapiergesichertes Darlehen ist kündbar, variabel verzinst und hat ein geringes Beleihungsverhältnis. Eine Immobilie ist das einzige Asset, bei dem eine Privatperson 80 % des Wertes über zwanzig oder fünfundzwanzig Jahre zu einem Festzins leihen kann, gesichert durch das Asset selbst, ohne Nachschussverpflichtung. Das verwandelt eine bescheidene ungehebelte Rendite in eine hohe Eigenkapitalrendite.
Das Beispiel ist anschaulich. Bei einer Immobilie im Wert von €500.000, finanziert mit €100.000 Eigenkapital, sind 3 % Wertsteigerung auf den Gesamtwert €15.000, was gegenüber deinen €100.000 Eigenkapital +15 % brutto auf das eingesetzte Kapital bedeutet, vor Zinsen. Leverage schafft Wert, solange die Gesamtrendite der Immobilie (Wertsteigerung plus Nettomietnutzen) die Kreditkosten übersteigt. Aber die Symmetrie ist gnadenlos: Ein Wertrückgang der Immobilie um 3 % bedeutet minus 15 % auf dein Eigenkapital. Leverage wirkt in beide Richtungen, und Boden kann fallen.
Der spezifisch für FIRE relevante Punkt wird oft vergessen: Leverage erfordert Einkommen, um ihn zu bekommen. Eine Bank leiht gegen ein Gehalt, nicht gegen eine Portfolio-Entnahmerate. Das Fenster zum Kreditnehmen ist also die Ansparphase mit Anstellung. Sobald du im vorzeitigen Ruhestand bist, sind Kredite nicht mehr zu denselben Konditionen verfügbar. Wenn Leverage Teil des Plans ist, muss er vor dem Drücken des FIRE-Knopfs aufgebaut werden. Der Festzinskredit läuft dann in den frühen Ruhestand hinein und darüber hinaus.
2. Steuerliche Behandlung: die Hauptwohnsitzbefreiung verändert die Rechnung
Boden erzeugt beim Verkauf einen steuerpflichtigen Kapitalgewinn, mit einer wichtigen Ausnahme in den meisten Steuerrechtsordnungen: der selbst bewohnten Immobilie. Viele Jurisdiktionen befreien den Hauptwohnsitz ganz oder teilweise von der Kapitalgewinnsteuer, während eine Miet- oder Zweitimmobilie besteuert wird, manchmal erst nach Jahrzehnten der Haltedauer stufenweise. Dazu kommt, dass der kalkulatorische Mietwert einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht besteuert wird.
Für alle, die ihr steuerpflichtiges Einkommen steuern wollen, um einkommensabhängige Leistungen zu erhalten oder unter einer Schwelle zu bleiben, ist diese Befreiung doppelt wertvoll: Der Gewinn fließt schlicht nicht ins steuerpflichtige Einkommen ein, sodass der Verkauf des Hauses dein Steuerbild im Verkaufsjahr nicht zum Einsturz bringt, während ein steuerpflichtiger Mietgewinn das kann. Beachte die Spannung zum Mobilitätsparadox: Das Steuerrecht begünstigt tendenziell genau das Asset, das dich verankert (dein Zuhause), und gleicht damit dessen Mobilitätskosten teilweise aus, aber nur, wenn die Immobilie beim Verkauf wirklich dein Hauptwohnsitz ist. Die genauen Regeln variieren je nach Land: Prüfe immer dein lokales Steuerrecht.
3. Inflationsschutz: ein Festzinskredit friert deine Wohnkosten ein
Ein langer Festzinskredit friert die nominalen Wohnkosten ein. Inflation erodiert dann den realen Wert der Schulden und der monatlichen Rate. Der Mieter hingegen sieht seine Miete jedes Jahr neu indexiert. Über fünfundzwanzig oder dreißig Jahre ist die kumulierte Mietinflation erheblich. Ein Festzinskredit ist im Grunde eine Short-Position auf Inflation, die dem Einzelnen günstig zugespielt wird: Inflation wird zum Freund des Kreditnehmers.
Dieser Punkt ist im FIRE-Kontext zentral. Im vorzeitigen Ruhestand lebst du vielleicht vierzig Jahre von einem festen Kapital oder einer Entnahmerate. Wohninflation über mehrere Jahrzehnte ist eine der größten Bedrohungen für den Plan. Eigentum, ob abbezahlte Immobilie oder Festzinskredit, nimmt die inflationsanfälligste Ausgabenposition aus der Gleichung.
Ein Hinweis zur Einordnung: Dieses Einfrieren betrifft die Finanzierung und die Standortmiete, nicht die Instandhaltung (Capex bleibt den Baukosteninflationsrisiken ausgesetzt) und auch nicht die Grundsteuer (die oft stark steigt). Was eingefroren wird, sind die Kreditkosten, nicht die gesamten Nutzungskosten. Es neutralisiert dennoch die schwerste und am stärksten indexierte Ausgabe.
4. Verhaltensrobustheit: ein abbezahltes Dach senkt die Entnahmerate
Eine rein mathematische Analyse vergisst, dass ein FIRE-Plan nur dann gelingt, wenn du ihn durchhältst. Ein abbezahltes Haus senkt die fixen Kosten und damit die benötigte Entnahmerate, was die Überlebenswahrscheinlichkeit des Portfolios direkt verbessert und es ermöglicht, einen Crash ohne Panikverkäufe durchzustehen, denn das Zuhause ist gesichert. Die „Sicherheit" eines abbezahlten Dachs ist nicht nur Komfort: Sie hat einen messbaren Wert in Form einer niedrigeren Entnahmerate, durch den Rückgang der obligatorischen Kassenanforderungen.
Die Kehrseite, die man im Blick behalten sollte, ist die Konzentration: Ein abbezahltes Haus bindet einen großen Teil des Nettovermögens in ein einziges, illiquides, undiversifiziertes Asset, das an eine einzige Jurisdiktion gebunden ist, was das Mobilitätsparadox zurückbringt. Dieselbe Sicherheit lässt sich theoretisch auch mit einem größeren liquiden Puffer erreichen. Viele Anleger verhalten sich aber nicht so, als ob liquides Vermögen sicher wäre, und das Verhalten entscheidet, ob der Plan überlebt. Das verdient es, als echter Parameter gezählt zu werden, aber ohne seine Kosten in puncto Diversifikation zu verschleiern.
Die Synthese
Diese vier Kräfte widerlegen die Boden/Gebäude-Aufschlüsselung nicht. Sie schärfen die Unterscheidung, die dieser Artikel bereits getroffen hat. Die Aufschlüsselung ist das richtige Werkzeug gegen die Behandlung des eigenen Hauses als Investition und gegen Miet- oder Zweitimmobilien, bei denen du weder die Hauptwohnsitzbefreiung noch einen Ausweg aus dem steuerpflichtigen Bodengewinn erhältst. Aber für den Hauptwohnsitz ergeben zugänglicher Leverage, die Steuerbefreiung, der Inflationsschutz und die Verhaltensrobustheit zusammen eine grundlegend andere und oft vorteilhaftere Rechnung. Ein Hauptwohnsitz und eine Renditeinvestition sind nicht dieselbe Entscheidung, was genau der Grund ist, warum alles unter „Immobilien" zu subsumieren in die Irre führt.
Kurz gesagt
Eine Immobilie ist kein Asset: Sie ist ein sich abnutzendes Verbrauchsgut, das an eine Option auf ein Territorium gebunden ist, das den von anderen geschaffenen Wert einfängt. Die langfristigen Daten, amerikanische wie internationale, zeigen durchgehend: Die Rendite kommt aus dem Boden, nicht aus den Wänden. Diese Aufschlüsselung bleibt das entscheidende Argument gegen die Vorstellung, ein Hauptwohnsitz sei eine „Investition", und gegen die illusorischen Renditen vieler Vermietungsprojekte.
Aber sie beantwortet die Kauf-oder-Miete-Frage nicht allein. Vier Kräfte, langfristiger Bankkredit zu Festzins mit Hebelwirkung, die Kapitalgewinnbefreiung für den Hauptwohnsitz, der Schutz vor Mietinflation und die Verhaltensrobustheit eines abbezahlten Dachs, rehabilitieren den Kauf des Hauptwohnsitzes deutlich, vor allem für eine FIRE-Strategie, die mehreren Jahrzehnten Inflation und Renditereihenfolgerisiko ausgesetzt ist. Die daraus folgende Disziplin lautet deshalb nicht „nie kaufen", sondern: Trenne die Investition von der Nutzung. Zahle für Immobilien nur dort, wo der Bodenanteil knapp und der Horizont wirklich lang ist. Leihe dir Geld, solange du noch das Einkommen dafür hast. Und halte überall sonst dein Kapital liquide und deine Mobilität intakt, denn Mobilität bleibt der Motor, den Eigentum ausbremst.
Quellen
- Morris A. Davis, Jonathan Heathcote, „The Price and Quantity of Residential Land in the United States", Journal of Monetary Economics, Bd. 54, Nr. 8, 2007.
- Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger, „No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012", American Economic Review, Bd. 107, Nr. 2, 2017.
- David Ricardo, On the Principles of Political Economy and Taxation, 1817 (Grundrente).
- Henry George, Progress and Poverty, 1879 (kollektive Abschöpfung des Bodenwerts).